滕晓燕 张维刚 陈瑞荣
无人管理小区是指在城市规划建成区内，既无物业管理，也无业主管理委员会的住宅小区。2017年9月至10月，我们对高坪区无人管理小区进行了调查，发现由于管理缺失，这些小区普遍存在治安、环境卫生等问题，严重地影响着小区居民的生活，直接影响到绿色城市的建设，影响到城市的和谐稳定。下面，我们以高坪区部分无人管理小区为例，反映这些无人管理小区的基本现状、存在的问题，并提出解决的思路。
一、无人管理小区的基本现状
无人管理小区一般是上世纪九十年代单位建房，后经过房改分配给职工的住房；也有开发商修建的多层楼房，并经过物业管理，但由于种种原因而物业管理公司撤出的商品住房。
（一）单位建房。这类小区大多在1992年前由单位修建的，主要是党政部门、事业单位和企业的房改宿舍、集资房，这类小区都很老旧，配套设施较差。房改前由单位管理物业，房改后分配给职工，单位撤出，形成无人管理。比如老政协大楼，位于高坪鹤鸣东路，建于1989年，有住户22户，在房改之前，政协派内部职工收取水、电、气费，进行房屋渗漏维修，并进行大楼治安值守。1997年房改后，政协再也未进行管理。
（二）开发商的商品住房。这类小区一般在2010年以前由开发商建成，都是多层楼房，一般6至8层，没有电梯。这类小区都比较小，一般100多户人，最多不超过200户人。在售房之初，由开发商组建物业公司管理；房屋全部售出后，由于收费难或其它因素，物业公司便退出，形成无人管理。比如洞天山水，位于高坪鹤鸣大道，建成于2010年，有4幢住宅楼，166户，由南充皓翔建筑公司开发，在售房时，皓翔建筑公司组建皓翔物业管理公司对小区进行物业管理。在管理中，大约有四分之一的住户1年以上未交物业管理费，其中有20余户拖欠达4年之久。因此，2016年4月，小区物业管理合同到期，皓翔物业管理公司撤出。2016年7月，小区自己组成业主管委会管理，但仍有部分住户拒不交费，管委会无资金运作，于2016年底解散，小区至今处于无人管理的混乱状态。
二、无人管理小区存在的普遍问题及其问题产生的原因
无人管理小区存在的问题很多，主要有以下几方面：
（一）小区硬件设施严重不足，配套不到位。无人管理小区设计标准低，规划不统一，长期以来无人管理，无人维修，出现道路破损，下水道堵塞，窨井盖缺烂，化粪池满溢，墙体出现渗漏，公用设施损坏严重。
（二）小区公共环境脏、乱、差。小区无垃圾固定堆放场所，随处乱堆乱放，无垃圾清运设施，无人员定期清理，到处都是垃圾臭味；小区无停车场，车辆摆放无序，有时甚至堵在了主要路口上，使人们进出不便。有些住户公共文明意识不高，往楼下乱倒脏水，乱吐口痰，使小区生活环境极差。
（三）消防隐患严重。有的小区建修较早，规划中没有消防设计，也没配备消防设施；有的小区楼道内配电箱陈旧老化，开关锈蚀，而且电线线路极不规范，乱搭乱拉，相互交缠，极易发生火灾事故；有的小区虽配有消防设备，但老化严重，几乎不能使用。由于近年来小车增多，凡是无人管理的小区，消防通道都被小车严重占用；有的小区避雷设施损坏，不能防雷。所有这些，都极大地影响着人们的生命财产安全。
（四）治安隐患大，极易被窃被盗。小区无保安监控人员，大门整日打开，呈全开放状态，整个楼栋也没有监控探头。每幢楼只有楼道口有一道防盗铁门，但门锁坏后，无人修理，铁门也就形同虚设。各路道和各楼道的路灯均已熄灭，一到晚上，整个小区黑成一片。比如洞天山水小区今年2月就接连发生了4起盗窃事件，小偷撬开防盗窗，入室偷窃。
（五）供水不足。有的小区地势较高，需要二次供水，但由于无人管理，二次供水预收的电费无人预交，安装在小区的二次供水设备也就无法运转，因此使得中高层住户每天往往用不上水。
（六）上下楼困难。这些无人管理小区，大多是6至8层的多层楼房，未安装电梯，中高层人员特别是老人上下楼极为困难。由于无人管理，每单元楼道加装电梯的事也就无从谈起。
（七）业主自治意识淡薄，业主委员会难成立。这主要是小区业主公共文明差，法律意识差，不了解成立业主委员会的意义，而且业主之间相当多的互不认识，缺乏沟通，不能召开业主会议，导致业主委员会难以成立。
造成无人管理小区这些问题的原因是多方面的，但主要是以下几点：
（一）不具备物业管理条件。有的无人管理小区是机关和企事业单位建设的，由于建房时间较早，建设标准较低，环境建设和配套设施也较差。在管理上由单位后勤自管。在房改之后，房屋的产权便与原单位脱钩，因此单位便明确规定房屋的各种费用包含清洁、保安等公共管理费用不得再从单位经费中列支；再加之政府对房屋产权出售给职工后的相关管理措施不到位，导致小区陷入了无人管理的状态。在这样的情况下，专业化的物业管理公司又因小区不具备物业管理的基本条件而不愿意进入管理。
（二）物业管理费收取艰难。现有的无人管理小区中有一部分本来有物业管理，这一般是开发商修建的多层楼房，在销售期间组建的物业管理公司进行管理，终因物业公司经营亏损而被迫撤出，导致小区陷入无人管理状况。公司经营亏损的主要原因都是收费难引起的。造成收费难的原因是：（1）一部分业主来自农村，消费观念尚未转变，对于住房消费的责、权、利关系不明确，对物业管理认识不清；（2）有一部分低收入者、企业下岗人员无力交纳物业管理费用，这也是一个现实存在的问题；（3）确有少部分业主素质较低，在物业管理费上拖、拉、欠，甚至数年不交，直至赖帐；（4）小区物业管理收费不足以支付物业管理成本。有的小区开发商为了吸引购房者，在售房时将物业管理费定得较低，在房屋销售时，对自己的物业管理公司给予一定的物业管理补贴；而房屋售完后，该项补贴就予以取消，物业管理公司要提高收费标准，得不到业主的支持，公司无法继续管理，因而撤出。
（三）法制管理缺失。目前，我国对于物业管理的法律还很缺乏，对于物业管理涉及的纠纷处理缺少法律依据：（1）关于小区收费标准缺乏相关的法律文件，也无地方物价局相关的收费标准；（2）对小区保安责任的法律规定不健全，一旦发生业主财产被盗事件，物业管理公司和业主的责任很难判定，极易引起双方发生纠纷；（3）对业主欠费没有有力的法律制裁手段，使得部分素质低下的业主长期恶意欠费，侵害到小区其它业主的权利，这也是导致物业管理公司因收费不齐而发生亏损，自动撤出的主要原因；（4）对小区公共地段的管理也无相关规定，小车、摩托车、自行车乱停乱放，占据了行人通道、消防通道，影响了人们的生活，也埋藏着极大的消防隐患；同时，汽车、摩托车等停放占用的公共地段为小区全体业主共有，理应收取费用，但却没有相关的法律法规依据。
（四）政府监管不到位。无人管理小区行政管理直属社区居委会，政府及政府相关部门甚至街道办事处都很少参与，但社区居委会行政管理力度非常弱，对小区出现涉及物业管理之类的行政问题往往无力解决，再加之小区业主素质参差不齐，导致小区矛盾百出，纠纷不断，因而仅靠社区居委会调解，显然力度不够。
三、完善无人管理小区管理的基本思路
良好的小区物业管理，不仅是为小区居民创造安全、舒适、和谐的生活和工作环境，而且也是城市管理现代化推进的标志，也是整个社会物质文明和精神文明发展的标志。因此，应当将小区管理特别是无人管理小区管理纳入政府日常工作。习近平总书记在党的十九大报告中指出：“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。”因此，针对无人管理小区现状，我们提出以下解决的基本思路：
（一）政府成立相应机构，明确各部门管理职责。城市住宅小区物业管理是涉及到街道、公安、市政、城建、房管、绿化、工商、物价等诸多部门的综合性社会事务，各方面关系复杂，如果协调不善，责任划分不清，遇到问题相互推诿、相互扯皮，将会直接影响到小区居民日常生活，甚至引发社会不稳定。因此，政府应成立相应的机构，统一协调各部门对城市住宅小区特别是无人管理小区的管理工作。同时，政府还应将街道、公安、环保、城管等相关部门对小区物业管理的职责分工规范化、明晰化，并把这些分工内容纳入业主手册或者在小区中公示，让业主们明白政府相关部门在物业管理中的职责所在。街道、公安、城管等机关要落实具体科室及工作人员对小区进行公共行政管理。同时，还可以通过网络化管理将小区的环保、安防纳入城市环保、安防体系，以使小区物业管理科学有序、富有实效，从而实现小区生活的安全化、美好化。
（二）对无人管理小区进行分类，逐步完善管理机制。政府委派各街道办事处对本辖区内的无人管理小区进行全面梳理，摸清哪些是有所属单位，哪些是无所属单位，以进行分类管理。对有所属单位的无人管理小区，要求原单位不能将其推之于社会，推之于政府，而要全面负责起管理职责，主动与政府各部门衔接，管理好小区的物业问题；对无所属单位的无人管理小区，政府、街道办事处要通过社区召开业主大会，成立业主委员会，让小区进行自治。小区业主委员会要在社区的指导下开展工作，街道办事处要对小区治安、环境、收费难等问题，与公安、环保、法院等部门沟通，及时处理，以确保小区生活安定有序。
（三）加大对无人管理小区基础设施整治工作。政府将无人管理小区基础设施整治纳入整个城市改造规划，给予财政支持，安排专项整治资金，将毁坏的公用配套设施尽快恢复，特别是尽快解决诸如化粪池满溢、屋顶和墙体渗漏等较为急切的问题。随着社会的发展，生活的提高，小区原来未设置的公用设施要尽快配备，如规划停车位，缓解停车难的问题；为没有实行封闭管理、无安保门禁系统的小区配备全覆盖、智能化的电子门禁监控设备；为6至8层的多层楼房安装电梯设备。要加强综合治理，电力、电信、绿化等部门都要根据小区的实际情况，进行相应的设施设备更新改造。这样，通过各方面努力，消除小区安全隐患，改善小区生活条件，为小区居民创造安全、和谐、舒适的居住环境。
（四）建立有效机制，切实解决收费难问题。收费问题是小区物业管理最重要的问题，要解决好这个问题须从以下几方面努力：
1．规范收费标准，增加收费透明度。政府物价部门应当根据物业管理的档次级别，制定收费项目、收费标准，并以政府指导价的形式予以公布。
2．加大惩处力度，实施个人信誉“黑名单”制度。收费难是城市住宅小区物业管理中最突出的一个问题。要解决这一问题除了要加强宣传，转变业主的观念外，还要依法对那些有能力而又欠费不交纳的业主，通过法律等形式予以强制收费，并按拖欠的日期增收滞纳金；对恶意欠费的业主，要纳入个人信誉“黑名单”。
3．推行资金账目公开。物业管理账目公开是物业管理实施过程中的一个重要原则，因此在物业管理中，所有的物业管理费用包括日常管理费和维修基金的账目都要公开，提高资金使用的透明度。这样可以让小区业主了解物业管理费的开支，理解和支持物业管理工作，提高缴费自觉性。
4．对于经济实在有困难的低保户，实行减免或补贴。对于生活实在有困难的低保户，可以由所在街道、社区或社保部门出示相关证明后，实行一定比例的物业管理费减免。
（五）引入物业管理公司进行规范管理。无人管理小区由原单位代为管理，或业主自治，由于管理不专业，不规范，很难满足业主的要求，同时缺乏足够和稳定的经费来源，没有明确的责任划分，极易使小区管理缺乏稳定性，最终又会使小区陷于混沌之中，这极不适应城市现代化管理发展形势。因此，街道、社区必须根据小区实际情况进行合理规划，建立长效管理机制，引入规范物业管理公司进行管理。
1．宣传物业管理法律法规以及物业管理知识，促使小区业主转变思想观念。无人管理小区物业管理实施难的一个重要原因就是业主的思想观念处于农民分散居住时的状态，因此，这些无人管理小区所在街道、社区要对其业主进行物业管理教育，使其明白获得物业管理的权利与交纳物业管理费的义务，为解决物业管理收费难的问题打下思想基础。同时，街道、社区还要对他们进行爱护居住环境的教育，组织社区开展卫生小区楼宇清扫活动，树立小区居民主人翁意识，增强社区凝聚力。
2．出台对无人管理小区物业管理扶持政策。无人管理小区管理难度大，物业管理公司因收费低根本无法实现收支平衡，更谈不上盈利，因而不愿意进驻。为此，政府必须出台对无人管理小区物业管理扶持政策：（1）每年划拨一定的物业管理费，对参与无人管理小区管理的物业管理公司进行补助，用于弥补经营亏损；（2）对无人管理小区物业管理费用实行免税，以减轻物业管理公司负担。(民盟高坪总支报送)
